一"石"激起千层浪。王石领军的万科在全国多个城市率先进行大规模促销行为，折扣风从珠三角一路刮到了长三角，使得多区域调整态势呈现扩散现象。相对于去年的明显涨幅，虽然眼下的折扣只属于高位微调，但楼市价格松动已现端倪。然而，这种大规模的折扣行为，究竟是真打折还是假打折？
　　面对形形色色的楼盘打折，消费者该如何选择呢？专家表示也要讲究"望闻问切"，即多了解楼盘信息、多去实地考察、多纵向比较、多计算优惠幅度等，就如同沙里淘金，反复筛选，才能获得真正的实惠。
　　银行个贷额大多惨淡
　　在万科开始打折促销之后，全国各地陆续出现了打折行为。在南京，记者发现目前有不少楼盘也开始打折促销，其中以江北楼盘居多，如有些楼盘号称购房送豪华汽车，或者赠送车位、名牌家具家电等，甚至有些楼盘直接喊出"购房打××折"，一时间打折声四起，好不热闹。
　　其实，这种状况与楼市交易量减少不无关系。来自网上房地产数据显示，南京市2月份共认购商品房2713套，成交1804套，销售总量为4517套。与上月11655套相比，销售量少了7000多套。认购量与成交量双双下滑，南京楼市似乎一度掉进了冰窖。
　　另外，从银行房贷业务大幅萎缩也能感受到楼市的寒流。在去年6次加息、楼市降温等多重因素共同作用下，2月份南京房贷首次出现大幅度下降,南京房贷少增2.53亿元。
　　南京房贷首次出现大幅度下降。据中国人民银行南京分行营管部的最新统计显示，2月份南京个人住房贷款余额为684亿元，比1月份骤降2.53亿元。
　　"南京楼市太清淡了，"南京某股份制银行个贷部人士告诉记者，1月份至今，个贷额与去年同期相比，只能用惨淡来形容，"数字都不好意思说出来，只有十几单，总额也只有不到400万元。再这样下去，我们这个季度的奖金就没戏了。"该人士表示，与去年超额完成任务相比，"今年时刻都在担心任务完成的问题。" 
　　"去年客户很多是二套房的客户，像河西的一个楼盘一期40%都是投资客，但新政下来后，这些客户少了很多。现在我们主要做一套房的客户，但现在大家都在观望，这种客户也很少。"另一家国有银行房贷部负责人表示。
　　对此，有业内人士表示，目前南京大多数楼盘还处于观望状态，除了江北片区外，其他区域真正实惠的打折促销还没有大量出现。因为大多开发商都在等待万科月底的动作来制定相应策略。预计4月份新房市场上将会刮起真正的"打折风"，开发商为了吸引众多购房者的关注，打折销售自然会成为他们的首要选择。届时，楼市将会出现各种各样的让利、送礼活动，购房者将会面临更多选择。
　　五类打折盘，甄别需仔细
　　那么，面对市场上众多让利、送礼等形式的打折促销活动，哪些是真正让利于购房者，哪些又是假借打折之名而无打折之实的促销行为呢？这需要购房者加以仔细甄别。
　　记者根据目前市场的打折促销操作手法，将其分为"真心实意型"、"镜花水月型"等5种类型，并逐一对各种类型进行解析，希望对购房者在辨别各种打折促销行为时有所帮助。
　　真心实意型
　　特点：不附带任何条件，购房即可获得优惠。
　　个例：3月11日下午苏宁天润城再次抛出"一口价4088元/平米"的优惠。苏宁地产旗下的威尼斯水城、天华绿谷也加入优惠行列，江北优惠战全线打响。据了解，天润城(社区)此次推出特价房源350套，分别分布在第四街区以及第九、第十街区，该批房源不分楼层、不分朝向统一"一口价"。
　　天润城销售人员给记者算了笔账，以天润城100平米的户型为例，一口价前是5000元/平米，总价减1万，再打96折，总房款是47万元，一口价以后是4088元/平米，总价约41万元。前后相差6万元。
　　剖析：真心实意型是开发商出于加快销售速度而采取的一种优惠措施。不附带任何苛刻的条件，购房者可享受到真正的优惠。不过就目前的情形来看，"真心实意型"促销行为似乎仅存在于江北楼盘。该片区房源量巨大，加上过江通道建设尚未跟上，大多数市民不愿意住江北，因此该片区价格回归早在预料之中。不过可以预见的是，如果未来市场行情持续平淡，不排除其他区域也会跟进。
　　愿者上钩型
　　特点：姜太公钓鱼--愿者上钩。优惠幅度看似很诱人，但其中究竟暗藏多少玄机，不得而知。
　　个例："8810元起，市中心SOHO精装修公寓珍稀献映"，看到位于河西集庆门大街云河湾7号打出的广告语，市民张先生有些不相信，"早几个月，这个小区的房子单价就过万了，怎么一下子便宜这么多呢？"记者了解到，该楼盘从3月1日起把云河湾7号所有剩余房源的价格进行了调整，均价下降了接近3000元/平方米。但是据记者调查了解，云河湾7号的土地性质为商业，产权只有50年，水电费按商业标准收取。
　　业内人士告诉记者，"50年产权住宅"项目与普通住宅项目其实是有很大不同的。首先，根据相关法律，住宅用地上建造的房屋使用期限是70年。另据《物权法》的规定，住宅用地上建造的房屋，使用期限已经基本不受之前"70"的束缚；但非住宅用地上的房产期满之后如何延续，则还有一定具体问题具体分析的空间。
　　剖析：此类促销活动最大的特点，就是开发商会开出看似很诱人的优惠条件，比如每平米降3000元，但是土地性质却是商业，产权一下少了20年，水电费价格还高出一大截。所以建议购房者不要做吞下鱼钩的鱼，免得一不小心上了开发商的当。
　　浑水摸鱼型
　　特点：明说打折，实际上只是针对少量楼层不好、房型一般的房源进行打折。开发商只想借打折来吸引人气，引起更多关注。
　　个例：河西的拉德芳斯推出在售的T6-T8幢、面积为137平方米的三房两厅，一次性付款99折优惠，纯商业贷款优惠40元/平米。137平米，单价过万，一次性付款要将近150万元，有多少人能一下子拿出这么多钱？贷款优惠40元/平米，但是不能用公积金，这样还有什么优惠？
　　剖析：浑水摸鱼型的促销活动在市场上并不少见。这样做的主要目的是想试探一下市场的反应，如果能通过这样的活动带来更多的购房者，开发商的目的便已达到，也不会再有更进一步的优惠措施推出，但是这样的促销活动，购房者能够得到的实惠却不多。因此针对这样的促销活动，购房者一定要做到不见兔子不撒鹰，没有真正的实惠，不要轻易下定金。
　　镜花水月型
　　特点：镜中花、水中月都很美，但得不到、捞不着。开发商虽然嘴里说打折，但在实际操作过程中，会设置各种各样的条件，虽然最高折扣相当诱人，但是要享受到最高折扣，却有不小难度。
　　个例：中海塞纳丽舍月初推出的优惠活动，在售135至138平米精装修豪华三房，均价为11000元/平米以上；3月2日前有总价1万元优惠，随着时间推迟，优惠幅度会逐次降低到5000元。
　　既然优惠促销为什么还要设定这么短的时间规定呢？其实说白了也就是作个秀，买房对大多数人来说是一生的大事，不大可能几天的时间就能决定的。
　　剖析：对于这种根本享受不到的优惠还是不要费心思考虑了，观望或许是种不错的选择。目前河西的大品牌楼盘都还没有真正的打折销售，等到月底万科的策略确定后，相信各家才会真刀真枪地跟进。
　　鸡头鸡脚型
　　特点：在楼盘销售后期剩余的少量房源，往往被购房者叫做"鸡头鸡脚"，而业内人士则称之为尾房。尾房是挑剩下来的房源，要么所处位置不好，要么有一些"致命伤"。
　　个例：这种方式最常见，几乎所有的楼盘都有一些位置不好的尾盘降价销售。
　　剖析：对于鸡头鸡脚型的房源，即使是在房价快速上涨阶段，其售价也要比一般的房价定价低，而在行情冷清阶段，打折销售自然在情理之中。因此购房者对于这种类型的房源，不要被其较高的折扣所蒙骗，因为开发商往往会以同期销售过程中房价的最高点来进行对比，虽然折扣看似很诱人，但是实际上实惠并不大，这是其一。还有就是此类打折房源总归存在一些问题，如楼盘不好，或者位置不好，还有就是房型设计方面存在缺陷等等，需要购房者仔细辨别对比后再作决定。