白宏炜坦言，多数人认为信贷紧缩了，开发商低价甩卖房子，则房价下跌，这种想法并不现实（2004 年调控结果可以证明）。信贷紧缩下，大开发商拥有项目较多，有动力加快周转，但仅限于个别项目及区域；而中小开发商，资金早已回流，过去的资金紧缩已经使得他们只求生存不求发展，所以再继续紧缩，只有一种选择，就是捂盘获得利润最大化。但不管是哪一种情况，结果都是区域房价调整或者一些个别楼盘下跌，原因是目前供给远小于需求，单抑制需求不可能降房价；从另外一个角度来看，房地产行业的利润较高，资金成本可以提高到15％ -20%，而其他行业的资金流向这个行业的动力很足。

历史总在重演

2004 年，全国银行信贷总额同比增长仅为11.1%，比2003 年增幅下降了10.3个百分点，信贷紧缩十分明显。但全国房地产开发总投资额仍保持了30.2% 的增幅，房地产开发总资金增幅亦达到30.8%放缓的速度明显低于全国信贷总额。

房地产开发资金并没有随着信贷紧缩而下降的原因在于，虽然信贷紧缩导致房地产开发从银行借款的资金来源增幅下降十分明显，同比增幅仅为1.1%。但另一方面，开发商明显加快了商品房销售，来自于销售定金和预售款的增幅加快了7.3个百分点至45.4%——开发商通过加快销售解决了行业发展资金问题。

2004 年度的信贷紧缩使得开发商通过预售来加快周转，但并未带来房价的下跌。相反2004 年全国商品房价格涨幅达14.1%， 远高于2003 年3.8% 的涨幅。

究其原因在于， 房价的根本决定因素是供求关系。2004 年年底竣工/ 销售比为1.11，低于2002 年的1.30 和2003 年的1.23，供应与需求之间的距离缩小一定程度上导致了当年房价的上涨。

2004 年度信贷紧缩情况下，在建面积增幅呈现小幅放缓趋势；而新开工面积增幅呈现大幅放缓迹象，且近年来与信贷总额增幅的相关性逐步增强。白宏炜认为，2008 年可能的信贷紧缩可能会带来在建面积增幅的进一步下降（2007 年9 月底增幅为22.4%）， 新开工面积增幅的下降幅度可能更大（2007 年9 月底增幅为21.6%）进而将导致未来竣工面积增幅进一步缩小，抑制未来商品房供应市场，房价的未来发展趋势更不容乐观。

其实，房价涨势如虹的本质在于供需失衡。2006 年以来，广州和深圳两地的商品房销售（含预售）面积明显大于竣工面积。2007 年前三季度，广州商品房竣工面积480 万平方米， 同比下降18%，而商品房销售（含预售）面积为840 万平方米，同比上升16%，二者之间差额为360 万平方米；2007 年前三季度，深圳商品房竣工面积305 万平方米，同比下降20%，而商品房销售（含预售）面积为500 万平方米，同比下降15%，二者之间差额为200 万平方米。正是由于供需之间的严重失衡从根本上导致了广州和深圳的商品房价格大幅上扬。

而市场供需失衡的根源，则在于现行土地管理制度已不适应迅猛的城市化进程。这在本刊2007 年10 月号封面文章“疯狂的土地”中已有详细阐述。