新地产   

如果“拐点”并非是经济发展的必然规律所形成的，那么就是不可预测的，同时也并不是可以长久的。


2007 年11 月14 日， 拥有150 余间二手房经纪门店的深圳中天置业老板蒋飞卷款失踪的传闻得到证实。舆论一片哗然。

以招商地产为代表的深市地产股开始了一波迅猛的杀跌。

2007 年12 月9 日，万科朝本已风声鹤唳的市场扔了一颗重磅炸弹。位于广州康王路的万科金色康苑开盘，均价14000元/ 平方米， 远远低于市场预热阶段的20000 元/ 平方米， 也要低于周边楼盘17000-18000 元/ 平方米的售价。开盘不到两个小时，首次推出的156 套单元售罄，销售金额愈2.1 亿元。

12 月14 日，在一个公开场合，万科董事长王石承认市场出现了“拐点”。12月17 日，在一连串的信贷紧缩、土地新政的背景下，市场爆出了万科在广州、深圳和上海等城市低价出售新盘的消息，当日，A 股、H 股市场内地上市房地产公司股价再次迎来暴跌。其中，A 股市场中地产“四大天王”——万科、保利地产、招商地产和金地集团分别下跌9.52%、6.30%、7.59% 和6.82%； 香港红筹股SOHO 中国和远洋地产等也未能幸免，分别下跌6.78% 和7.68%。

与此相随的是，厦门等多个城市出现土地以拍卖底价成交的现象，甚至出现了流拍。12 月27 日， 南京2007 年“ 最后一拍”遇冷。在单次推出16 幅土地的拍卖中，一幅地处江宁区的地块以底价成交，楼面地价不足一个月前成交价的一半。

难道真如王石所言，“拐点”来了？

是掉头向下，还是短线调整

对于王石的“拐点论”，华远地产董事长任志强给予了强烈的反驳。他认为，银行关闭了向个人购房发放按揭贷款的支持，那么销售量就必然下降，因为大多数人需要信贷的支持。但如果这也算是市场的“拐点”的话，那么任何时候政府都可以在正常的市场运行中，甚至上升中创造出来一个“拐点”。“但这种‘拐点’并非是经济发展必然规律所形成的，是不可预测的，同时也并不是可以长久的。”任志强说。

信贷紧缩有两个内容：一个是提高第二套住房按揭贷款的首付比例，并实施高出10% 的惩罚性利率；另一个是央行出台2008 年企业贷款新政， 即控制增量，按季发放。中金公司房地产分析员白宏炜在一份研究报告中指出，对按揭贷款的限制是抑制需求的，但影响仅限于2007 年底，2008 年将重新放开， 这是因为按揭贷款属于优质贷款是各大银行争取对象；而对开发商的贷款在2008 年仍将较为严格，加上资本市场再融资的暂停，开发商资金压力较为严重。而这将抑制供给。白宏炜通过分析2004 年信贷紧缩的结果，发现当时开发商并没有预期那样低价甩卖房子， 反而房价上涨明显， 主要原因是企业通过预售款和自有资金提升弥补贷款减少。他进一步认为， 目前银行贷款占资金来源的20%，考虑到房价涨幅较高，2008 年信贷紧缩结果将会是区域性房价调整，珠三角受到影响大一些，但调整幅度有限。另外，从实际利率的水平来看，2007 年的真实利率大致为-1.5%，考虑到2008 年的通货膨胀和可能的加息幅度，预计2008 年实际利率可能为0， 对住房需求的抑制有限。