优先购买权应事先约定
在我国，因相关法律规定租客有优先购买权，房主在出售该房屋时须先征询租客是否有购买意向。对此，建议此类房主应注意以下几点：
1、在与租客签订的租赁合同中，应事先写入租客放弃同等条件下优先购买权的条款。
2、若租赁合同中没有约定，则应当在房屋买卖之前，另行取得租客签署的放弃同等条件下优先购买权的书面证明，这在实务中称作“切结书”。
3、若事实上无法按上述两点的要求做到，则应按照法律规定，在出售前三个月通知租客，若租客无异议，则视作其自动放弃。
租赁期限内租客享有承租权
当然，关于“买卖不破租赁”的一般民法原理，房屋易主之后，只要尚处在租赁期限内，租客依然继续享有承租权。对此，《南京市房屋租赁条例》也有明确规定：房屋在租赁期间转让的，房屋的受让人应当继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。
买房前应注意有无租约
因此，客户在看房过程中，要注意现在居住人的身份。一般情况下，房产经纪人在工作中登记出售房源时，都会事先向房主了解该房屋的现状——是自住、租客住还是空房；产权情况——有无贷款；房屋性质——是房改房、商品房还是拆迁回置等等。最后，房产经纪人会把牵涉到房屋交易中的各种情况告知买卖双方，避免产生不必要的纠纷。
南京律师网（njlawyer365.com） 田宏 主任律师
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